前几天群友分享位于北二环的一个新盘的资料，就是宣称北有长安街南有华林路，规划三栋住宅的建总·华林雍璟，下面聊聊。

(资料图片)

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楼盘规划

建总·华林雍璟：备案名（雍璟轩），地处：火车站周边，华林路沿线、靠近二环路。

项目占地13亩，规划三栋住宅，其中2栋8层洋房+1栋25层住宅，合计119套。

洋房产品：156平、175平，高层产品：115、141、160平（2T3）。

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楼盘土拍

2022年5月27日，建总以底价3.93亿元拿下宗地2022-34号（洋下旧屋区改造地块），地块面积13.08亩，容积率2.1，限高80米，楼面价21454元/㎡，商品房指导价38000元/㎡。

分析：去年第二场土拍，建总兜底了这幅位于北二环的纯商袖珍地块，当天建总还兜底了南二环的纯商地块，即建总江南尚璟。

从国企兜底的情况来看，建总去年兜底4幅地块，3幅地块都位于北站附近，地块面积都不大。

从国企兜底的备案名来看，也非常有规律：

建总：X璟轩

榕发：XX郡、XX筑

左海：XX公馆

新区：XX境

从兜底情况来看，建总算是国企里面压力最小的一个，从打造的力度来看，建总大有超越榕发的趋势。

对于这幅地块，位于二环内，非常袖珍，可开发空间不大，相对来说其实算是土拍遇冷里面，比较有吸引力的地块。

不过在当天土拍，保利拿下塔头的锦上、建发拿下东二环的朗云，国贸拿下天琴湖，剩余地块都是本土国企兜底。

从楼面价2.1W，指导价3.8W，很容易对比的就是同一天的锦上，楼面价2.3W，指导价3.5W。

从楼面价来看，锦上非兜底，指导价虽然低于这幅，但是楼面价反而更高，如果仅仅套用土拍的数据，锦上的地块比这幅更有吸引力。

从最终房企的定位来看，刚改盘，高低配设置，算是迎合地缘需求，加上袖珍盘，可售项目不多，整体压力不算太大。

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户型情况

115平米：三房两厅两卫，位于3#中户，典型的塔楼户型，北面无采光不通风，三开间朝南，无走廊浪费，空间利用较高，不过右上角卧室、以及厨房等采光面偏小，在115平做三房，还不是独梯产品，在目前新盘市场，差点意思。

141平米：四房两厅两卫，位于3#西端，三开间朝南，动静分离布局，餐厅没有独立空间，影响动线，入户门正对主卧门，敏感人士需要注意，整体来说，中规中矩，但是在目前市场依然差点。

160平米：四房两厅三卫，位于3#东端，三开间朝南，双主卧设计，客餐厅一体化，空间够亮眼，不过从使用率来说，餐厅部分，空间浪费过大，同时存在一个暗卫，户型缺角。

对于3号楼，定位高层2T3住宅，大体拼接户型平面图，大体可以发现。

虽然三户面积并不小，但是从2T3的高层住宅设计来看，公摊率并不算低。

偏塔楼的设计，虽然比悦乐郡三期，看上去更人性化一点，但是依然存在部分采光遮挡，典型的东端客厅，被中户凸出遮挡下午采光。

156平米：四房两厅两卫，位于洋房，三开间朝南，客餐厅一体化，大面宽下空间感够充足，四房设计，北侧书房空间偏小，对比目前大面宽的产品，户型的进深与面宽比，比较一般。

175平米：四房两厅三卫，位于洋房1#外端，156平的升级版，亮点在于客餐厅的空间，硬伤在于存在一个暗卫，书房偏小，进深面宽比同样一般。

综上，对于这次的户型设计，面积段差异不算大，最容易形成洋房和高层住宅的对比，这里面最大的差异就是得房率，很明显洋房优势凸出。

对于整体的设计，最容易对比就是南二环，同样定位刚改盘洋房产品的建总江南尚璟。

从户型对比来说，很明显这个项目稍差，当然为何如此，大体也是因为地块袖珍，条件有限，所以只能设计如此。

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区位情况

项目位于晋安区，北二环边，距离地铁1号线360米，距离福州火车站720米，二环路130米，整体来说交通出行的优势明显。

周边的划片，侨园小、洋下小，对口三十二中，升学率偏差，由于地处火车站、汽车站周边，人流也相对密集复杂。

项目周边以老旧社区为主，加上自身体量偏小，社区也基本忽略，主打一个周边的生活气息。

三栋住宅，高层住宅设计在南侧，虽然北侧非小区楼栋，但是西北侧的1#洋房，依然会存在部分采光被遮挡的问题。

项目南侧的华林上景，定位18-24层的高层住宅，也会对项目南侧两栋有一定采光影响。

整体来说，项目区位亮点在于交通、二环内，劣势：采光、教育、社区等。

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价格情况

项目还未上市，指导价3.8W，群友之前分享，还可能捆绑车位，那就按指导价3.8W毛坯对比看看：

1、保利锦上：毛坯均价3.57W

2、榕发悦乐郡：毛坯均价3.5W

3、万科金域时代：二手精装3.1W

4、龙湖天钜：安商区二手2.9W，纯商区二手挂牌4.4W

分析：对于项目而言，周边没有新盘可以做直接对比，主要是选择范围更广一点的二手和新盘。

如果从社区、纯商、地铁、刚改，袖珍，主要对比就是塔头的悦乐郡、锦上。

这两个项目都是3.5W左右，悦乐郡优势地铁，锦上优势户型设计。

建总基本介于二者之间，最大对比就是塔头PK洋下。

从地图画图来看，两个区域，基本以金鸡山做中轴，与东街口，呈现等边三角。

决定区位差异就是三角外的区域，塔头更贴近晋安，主打东二环配套，洋下更贴近鼓楼，主打五四路CBD、省政府等。

如果仅仅从宇宙核心论来看，明显建总更有优势，不过从区位预期和发展来看，都没啥大发展。

除了新盘外，项目最大的参考就是近年交房的龙湖天钜。

这个安商房被分割成多个地块，其中小户型设计在安商地块，纯商大户型设计在五六区。

从当初售价来看小户型2.7W，大户型3.5W。

目前的二手挂牌，也有较大分歧，安商地块的户型，2.9W左右成交，略低于保本价。

大户型挂牌较少，只看到一套4.4W，对比当初备案价，涨幅不少。

从参考来看，很明显龙湖的大户型纯商小地块，最具参考性。

两个项目基本类似，最大的差别，龙湖PK建总，以及区位，龙湖的紧靠温泉公园，距离核心区更近，居住舒适度更高。

当然目前挂牌4.4W，也是溢价挂牌，实际成交未见。

综上，对于项目而言，虽然二环内，距离核心区不远，但是从实际出发，这种项目其实也没啥预期，针对的就是地缘客，保值风险相对低一些，周边除了交通外，也并没有非常出彩的配套。

目前指导价3.8W，对比当初兜底的楼面价，溢价较大。

从项目出发，大概率洋房均价高，高层均价低。

至于最终选择，不建议上头，当初房企都看不上的地块，不要因为对标长安街，就觉得这里是福州的天安门。

在某楼盘眼里：这里就是郊区！

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楼盘总结

项目位于北二环内，优势在于地铁交通优势明显，洋房得房率尚可，周边没有过多竞品，供应不大，未来保值风险相对低。

劣势在于部分户型设计一般，采光有一定影响，社区体验忽略不计，教育、商圈等配套也不强。

对于有意向的购房者，关注最终的价格情况，实际的房源也需要多做采光等分析。

当然从选择来说，由于房源总量不多，容易产生溢价，不建议上头购买。

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